L’acquisto della prima casa, e in generale di un immobile, rappresenta uno dei passi più importanti nella vita di una persona o di una giovane famiglia. È un momento carico di emozioni, spesso vissuto con grande entusiasmo, ma non privo di stress e incertezze.
Con questa guida vogliamo offrirti una panoramica su ciò che devi sapere prima di firmare la proposta d’acquisto: documenti, mutuo prima casa, costi, agevolazioni fiscali e vincoli da considerare.
1. Stato di conservazione dell’immobile e/o del condominio
È fondamentale verificare attentamente alcuni aspetti, quali:
- la regolarità degli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento);
- l’eventuale presenza di umidità o muffa;
- lo stato di infissi e oscuranti;
- se, nel caso di un appartamento, siano previste o già deliberate lavorazioni condominiali straordinarie.
2. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE certifica la classe energetica dell’immobile. Deve essere in corso di validità e coerente con lo stato attuale dell’edificio. In caso contrario, è onere del venditore far aggiornare il documento da un tecnico abilitato.
3. Costi di gestione dell’immobile
Informati su tutte le spese ricorrenti:
- se in condominio: spese condominiali, a quanto ammontano e di cosa sono comprensive (ad esempio, riscaldamento centralizzato, portineria, pulizie, manutenzione del verde). Importante verificare anche che queste siano state saldate dal proprietario prima della sottoscrizione del rogito;
- se immobile indipendente: costi di gestione rilevati dal precedente proprietario (si può chiedere informazioni direttamente all’agente immobiliare).
4. Provenienza dell’immobile
È essenziale conoscere come il proprietario ha acquisito l’immobile, ed in particolare in caso di:
- Successione: se sono passati meno di 20 anni, è necessaria la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità;
- Donazione: può comportare rischi di revoca entro 10 anni. In questi casi, si richiede spesso una polizza assicurativa a tutela di venditore e acquirente, che verrà stipulata dal venditore stesso e fornita sia alla banca (in caso di mutuo) che al notaio.
5. Conformità urbanistica, edilizia e catastale
Questo è uno degli aspetti più delicati.
Attenzione: la conformità catastale (ossia la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile) non equivale a quella urbanistico-edilizia, che riguarda invece i titoli edilizi depositati presso il Comune.
È sempre consigliabile effettuare un accesso agli atti comunali, tramite l’agente immobiliare o un tecnico incaricato, per verificare:
- la presenza di tutti i titoli abilitativi, compresa l’agibilità;
- la corrispondenza tra documentazione e stato attuale dell’immobile.
In caso vengano riscontrate delle difformità, sarà quindi necessario procedere con una sanatoria edilizia, sempre a carico del venditore.
Se non è possibile verificare la conformità prima della proposta, è buona cosa inserire all’interno della proposta d’acquisto una clausola sospensiva per tutelarti: in caso di difformità rilevanti, potrai ritirare l’offerta senza perdere la caparra.
La proposta d’acquisto
Prima di presentare un’offerta, verifica sempre che l’immobile rispetti i requisiti per essere considerato prima casa e che tu possa beneficiarne come residenza principale, evitando future contestazioni fiscali.
Una volta verificati tutti questi aspetti, si può procedere con la proposta d’acquisto, generalmente valida tra i 7 e i 15 giorni.
A questa viene generalmente allegata una caparra confirmatoria, che:
- viene scalata dal prezzo finale se l’offerta è accettata;
- viene restituita se il venditore non accetta la proposta;
- viene persa dall’acquirente se, dopo l’accettazione, decide di non concludere l’affare;
- viene restituita in misura doppia se il venditore cambia idea dopo l’accettazione.
Il contratto preliminare (compromesso)
A seguito dell’accettazione della proposta, si redige il contratto preliminare (chiamato anche compromesso), che deve essere registrato entro 30 giorni dall’agenzia immobiliare. La registrazione comporta tuttavia i seguenti costi:
- 200 € di imposta di registro;
- 16 € ogni 4 facciate o 100 righe per l’imposta di bollo;
- 155 € (se atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Se sono previsti pagamenti:
- 0,50% sulla caparra confirmatoria;
- 3% sull’acconto prezzo.
Questi costi sono comuni anche con le agevolazioni prima casa.
La richiesta di mutuo
Se per l’acquisto è necessario un mutuo, è sempre consigliabile inserire nella proposta una clausola sospensiva legata alla delibera bancaria.
Molta della documentazione sopra citata viene spesso richiesta anche dalla banca, come:
- Planimetria catastale;
- APE;
- Atto di provenienza;
- Visure e conformità.
Se stai valutando un mutuo per la prima casa, sappi che molte banche propongono agevolazioni specifiche per i giovani under 36. Alcune di queste includono mutui green per immobili in classe energetica A o B, con tassi più vantaggiosi.
Ricorda che per accedere alle agevolazioni fiscali prima casa è fondamentale spostare la residenza nell’immobile entro 18 mesi dal rogito.
Il rogito notarile
Infine, si arriva alla firma del rogito notarile, atto definitivo di compravendita.
Anche qui è importante conoscere le imposte da versare, che variano in base al tipo di venditore e se si tratta di prima casa.
Se il venditore è un privato:
- Imposta di registro: 9% (2% se prima casa, minimo 1.000 €);
- Imposta ipotecaria: 50 €;
- Imposta catastale: 50 €.
Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA:
- IVA: 10% (22% per immobili di lusso; 4% se prima casa);
- Imposta di registro: 200 €;
- Imposta ipotecaria: 200 €;
- Imposta catastale: 200 €.
Le agevolazioni prima casa riducono drasticamente i costi fiscali, ma devi rispettare i requisiti: non possedere altri immobili nello stesso comune, non aver già beneficiato dell’agevolazione su altra casa e trasferire la residenza entro i termini.
In conclusione
L’acquisto di una prima casa non è solo una questione economica, ma anche un processo articolato che richiede attenzione, verifica e consapevolezza. Affidarsi a professionisti competenti – agenti, tecnici e notai – è fondamentale per evitare rischi e affrontare ogni fase, dalla proposta al rogito, passando per il mutuo prima casa e le agevolazioni, con maggiore serenità.
